למה מס של 1% בלבד על דירה שלישית ומעלה? למה לא 4%?

דבר ראשון דיסקליימר: אני מהפוזיציה. אין לי דירה בבעלותי. גם לא מחסן. שום כלום. בטח לא שתי דירות, בטח לא יותר מזה. אז אני מהפוזיציה. תביאו בחשבון.

אז כחלון רוצה להטיל מס של 1% על מי שמחזיק בשלוש דירות ויותר. כלומר, מישהו עם שלוש דירות, שהשלישית היא בשווי של
מיליון שקל, ישלם מס של 10,000 שקל בשנה. מישהו עם דירה שלישית בשווי של 1.8 מיליון שקל ישלם 18,000 שקל בשנה, שהם 1,500 שקל בחודש. זה גם יהיה המקסימום של המס הזה (כלומר, מישהו עם דירה שלישית בשווי של 2 מיליון ישלם גם הוא מס של 1,500 שקל בחודש).

הרעיון הזה, אגב, לא נולד בראשו של כחלון. בפעם הארשונה שאני שמעתי עליו זה היה בממשלה הקודמת, והוא נולד בכלל בלשכת ראש הממשלה, על ידי מי שהיה אז מנכ"ל משרד ראש הממשלה הראל לוקר. באגף התקציבים אהבו את הרעיון הזה וניסו לקדם אותו כבר אז, אבל נתקלו בהתנגדות של שר האוצר דאז יאיר לפיד. משהגיע כחלון, בשלו התנאים להחזיר את הרעיון אל השולחן.

אלא שמאז שכחלון שם אותו על השולחן, כל העולם ואחותו התחילו להתנגד לרעיון הזה בטירופי טירופים. כלכלנים מסבירים שהרעיון הזה מדגים עד כמה במשרד האוצר לא מבינים את שוק השכירות, פוליטיקאים מאיימים שמדובר ברעיון עוועים שייקר את מחירי השכירות. כל מיני כאלה. הקונספירטורים שבינינו יגידו שלכל האנשים האלה יש בטח מלא דירות בבעלותם, אבל אני לא רוצה להיות קונספירטיבי.

אז האם מדובר ברעיון טוב או לא? בשביל לענות על השאלה הזו, צריך לשאול מה הצעד הזה אמור להשיג? לפי דברי ההסבר הרשמיים של משרד האוצר (קובץ פידיאף, עמוד 75), המטרה היא להגדיל את היצע הדירות למכירה. זאת מתוך מחשבה שאנשים שמחזיקים בדירות האלה לא ירצו לשלם את המס, ולכן יעדיפו למכור את הדירות האלה. ריבוי דירות חדשות שיעמדו למכירה עשוי, בחלומות הוורודים של האוצר, להוריד את המחירים, ובא לציון גואל.

האם זה יעבוד? האם המס הזה ישיג את המטרה? שאלה טובה. האם מדובר בצעד ראוי? בעיני כן, גם מבחינה מוסרית וגם מבחינה כלכלית. כלומר, אם אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שמותר להשקיע בדירות, כמו בכל דבר אחר, אבל שריבוי משקיעי הנדל"ן מביא לתוצאה חברתית בלתי רצויה (עליית מחירים מהירה מדי), אז בהחלט ראוי למסות אותם. למען האמת, לדעתי האוצר היה יכול להטיל את המס הזה בצורה חריפה יותר, בשביל שיהיה אפקטיבי יותר. כלומר, לא להטיל מס של 1%, אלא מס בשיעור גבוה יותר. למה לא 3%? למה לא 4%?

דמיינו מישהו עם דירה שלישית בשווי של מיליון שקל. נניח שהדירה הזו ממוקמת בתל אביב, ושהוא משכיר אותה ב-3,000-4,000 שקל בחודש. מס של 1% אמור לגרום לו לשלם למדינה עוד 833 שקל בחודש. כמה מתוך הסכום הזה הוא יוכל לגלגל את השוכרים בדירה שלו? 200 שקל בחודש? 300 שקל בחודש? 500 שקל בחודש? יותר?
אם מדובר על אזור כמו תל אביב שבו הביקוש הוא פסיכי, ואנשים גרים בכוכים בלתי אפשריים ומשלמים עליהם סכומים פסיכיים, למשקיע נדל"ן הזה יהיה קל למדי להעלות את מחיר השכירות בסכום לא מבוטל, ולגלגל חלק גדול מהמס אל כתפי השוכרים.

באוצר טוענים שיש בערך 50 אלף ישראלים שיש להם שלוש דירות בבעלותם או יותר, ושבסך הכל מדובר ב-180 אלף דירות (במקורות מידע אחרים באוצר טוענים שמספר הדירות אפילו גדול יותר). לפי האוצר, מאחר שמדובר בסך הכל ב-12% מהדירות להשכרה בישראל לא צפויה להתרחש זליגה רוחבית של העלאת השכירות לכלל הדירות להשכרה.

רק שההסתכלות על כלל הדירות ממעוף הציפור אינה מספיקה, לדעתי, במקרה הזה. שכן באופן תיאורטי, ייתכן שכל הדירות האלה יושבות באותו האזור, ואז בוודאי שתהיה למהלך הזה השפעה רוחבית שלילית. לכן, ביקשתי מהאוצר לדעת מה הפילוח הגיאוגרפי של הדירות האלה, כלומר איזה אחוז מהן יושב בתל אביב ובאזורי הביקוש במרכז.

התשובה היא שהדירות מפוזרות, אבל שעדיין חלק גדול מאוד מהן נמצא בתל אביב והמרכז. 28 אלף מהדירות האלה נמצאות בתל אביב. עוד 28.5 אלף דירות כאלה נמצאות במחוז מרכז (כלומר, עוטף תל אביב).

לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בתל אביב יש בערך 200 אלף דירות בסך הכל. בערך מחצית ממשקי הבית בתל אביב גרים בשכירות, כך שנניח שבערך 100 אלף דירות בתל אביב הן דירות להשכרה. כלומר, אם בבת אחת הבעלים של 28 אלף דירות היו מחליטים לייקר את השכירות שלהן בכמה מאות שקלים בחודש, בהחלט היה יכול להיות לדבר כזה אפקט רוחבי. בכל זאת, 28 אלף דירות הן בערך 25%-30% מכלל הדירות להשכרה בתל אביב (בהנחה שכל חשבון הסנדלרים הזה הוא נכון). אם התסריט הזה נכון, זה אומר ששכר הדירה היה עולה גם בדירות שבהן לא הוטל המס הזה, ולא רק שהיצע הדירות למכירה לא היה גדל, אלא ששוכרי הדירות היו נפגעים ממש.

למי שמעוניין, הנה הפירוט לכלל המדינה (מספר vדירות בכל אזור של אנשים שיש להם שלוש דירות ויותר), אתם מוזמנים לעשות עליהם את החישובים שלכם:

מחוז מרכז – 28.5 אלף דירות
ירושלים – 23.7 אלף דירות
חיפה – 30 אלף דירות
תל אביב – 27.7 אלף דירות
חדרה – 8.5 אלף דירות
טבריה – 3.6 אלף דירות
נצרת – 3.2 אלף דירות
נתניה – 18.3 אלף דירות
רחובות – 32.8 אלף דירות
באר שבע – 17.8 אלף דירות

פה בדיוק נכנסת השאלה שלי לתמונה – למה להסתפק באחוז מס אחד בלבד? אם אתם באמת רוצים לתת תמריץ כלכלי לבעלי הדירות האלה למכור אותן – ובלשון פחות מסובכת, אם אתם רוצים לתת חתיכת פטיש בראש למשקיעי הנדל"ן האלה – למה שלא תטילו שיעור מס הרבה יותר גבוה? נניח, 4%? כן, זה יהיה צעד קשה מאוד, ויהיו בג"צים והכל. ועדיין, נדמה לי ששיעור מס גבוה יותר יועיל יותר להשיג את המטרה שאגף התקציבים הצהיר עליה שהיא המטרה שלו – להציף את השוק בעוד דירות ולהוביל אגב כך לירידת מחירים. אם המטרה האמיתית היא רק להכניס עוד כמה גרושים לקופת המדינה מהמס הזה, אז זה עניין אחר ואז לדעתי מדובר בצעד שעדיף לוותר עליו.

אפשר להגיד עוד הרבה דברים על המס הזה: על כך שהוא עשוי לעזור בהקטנת האי-שוויון בהחזקת נכסים וכל מיני כאלה, אבל אני לא רוצה להיכנס לנקודות האלה כי זה יהפוך לפוסט אינסופי. אם יש לכם משהו להגיד על זה או על היבטים אחרים, יותר מאשמח שתגיבו. ניסיתי להיצמד רק לעניין המטרה המוצהרת של משרד האוצר.

ועוד משהו אחרון.
מנגנון מיסוי כזה כרוך בלא מעט בירוקרטיה. האנשים שמחזיקים בכל הדירות האלה צריכים להחליט על איזה מהדירות הם רוצים לשלם את המס (מי בדיוק קובע מיהי הדירה השלישית?). השווי של הדירות האלה ייקבע בסוף שנה על ידי שמאי כלשהו, מישהו צריך לעבור ולבדוק, ופה כל הבירוקרטיה נכנסת לתמונה. אני פשוט בכלל לא בטוח שהממשלה מסוגלת לעשות את זה. באוצר אומרים לי שהכל יהיה ממוחשב, פאר היצירה ושופרא דשופרא, אבל זה נשמע לי כמו משאלת לב. עובדי רשות המסים ידועים בכך שהם לא מבצעים שום מטלה מחשובית נוספת בלי תוספת שכר מתאימה. בקיצור, זה נשמע לי כמו אתגר בירוקרטי לא פשוט המס הזה.

תגובות

  1. shaimach

    הפתרון הטריוויאלי: הכנסה משכ"ד זו הכנסה, ויש למסות אותה ככזו.

    לכל הפחות יש למסות רווחים אלו כרווחי הון (שלדעתי גם נכון למסות כמו הכנסה – אבל זה וויכוח אחר).

    אדמיניסטרטיבית זה פתרון פשוט יחסית – אין צורך ליצור מנגנונים חדשים.

  2. shaimach

    עידון: אפשר לפטור שכ"ד מדירה אחת לאדם (2 לזוג) מההכנסה החייבת במס (אם כי יש לדרוש שכל הכנסה, גם משכ"ד הפטור, תדווח).

  3. Yogev Sharvit

    צריך לזכור שהחוק מדבר על הדירה השלישית הזולה ביותר, כך שייתכן החלק הארי של הדירות שימוסו יהיה מחוץ לת"א.
    שנית, איכשהו כולם מתעלמים מכך שהאוצר מייצר צימוד של חישוב שטח הדירה לשטח הדירה לפי חיוב הארנונה – מדובר על צימוד מאד לא בריא כי זה אוטומטית מייצר העדפה של שיטת חישוב ברוטו-ברוטו (שטח דירה יותר גדול, כולל שטחים משותפים) כי מבחינת המחירים של הדירות, הם צמודים לשטח הדירה בפועל (קרוב לשיטת נטו) – היות והפער בין שתי השיטות הוא בממוצע 30%, מדובר על תמריץ חזק מאד של האוצר לתמוך בשיטה שבסופו של דבר תפגע בעיקר בשכבות החלשות ובדיירים של הבתים המשותפים – וככה מס שמיועד לפלח של 12% מהדירות בישראל ישפיע על 33% (היקף הדירות שנמצאות ברשויות שהשטח שלהן מחושב לפי שיטת נטו ותושביהן החלשים צפויים להיפגע ממעבר לשיטת ברוטו-ברוטו)

  4. ao

    טוב, גם אני מהפוזיציה, רק הפוך
    יש לי את הדירה שאני גר בה, ועוד שתי דירות שקניתי כשניתן היה למנף, ומתוך הבנה שאסור לבנות על הפנסיה, כלומר, שברנו קרנות השקעה וקנינו שתי דירות בפריפריה, כל אחת ב 250 או 260 אלף.

    ראשית, ההיבט המוסרי.
    מסכים עם כל מי שאומר שמיסוי על דירה שניה / נוספת צריך להיות כמו מיסוי על ההון (חוץ מהעובדה שישנן עלויות לדירה שאין לשוק ההון, אבל אפשר להכניס את ההוצאות הללו לתחשיב), אולי אפילו כולל פטורים אם אני מחליט שזה קרן הפנסיה שלי, הנדל"ן.

    אבל מבנה המס הזה מטופש, לדעתי.

    יש במדינה X דירות
    כל שנה צריך תוספת של Y דירות
    יכול להיות שלא חסר דירות, ואז המחיר עולה כי נדל"ן נשאר ערוץ ההשקעה עדיף על פקדונות, קרנות וכדומה – ואז צריך למסות את הערוץ הזה כמו כל רווח הוני

    אבל אם חסרות דירות – המס הזה לא מגדיל את ההיצע. לגרום לאנשים למכור דירה קיימת, לא יגדיל את מלאי הדירות החסרות, כלומר המחירים ימשיכו לעלות, רק האוצר עשה כאן סיבוב בצורת מס רכישה.

  5. איתמר

    מה שאמר זה שלפניי. ואפשט:
    יש שתי בעיות מתודולוגיות שלא התייחסת אליהן.
    דבר ראשון – אין בישראל מחסור בדירות. היצע הדירות הפנויות הוא הגבוה בעשור האחרון. שיעור הבעלות על דירה כמעט ולא השתנה בעשור האחרון. אלה נתונים. של הלמ"ס, של משרד השיכון. בניגוד לצווחות של אביגדור יצחקי ודומיו, שמנסים לפזר עשן וליצור "רעשי עבודה".
    אם אין מחסור בהיצע, צריך לחפש את הפתרון למחירים הגבוהים במקום אחר, שאיננו לתמרץ בעלי דירות למכור אותן. כמו כן, כמו שכתבו לפניי – הדירות שבהן מדובר כבר קיימות, ופשוט יעברו לידיים אחרות. אז אין כאן הגדלת היצע, רק חלוקה מחדש של נכסים נתונים.

    דבר שני, והיותר חשוב לדעתי – אפילו בהנחה שיש צורך "לשחרר" דירות לשוק משום מה, המס לא יבטיח את זה. כי מי שיתלבט אם למכור יחשב את האלטרנטיבה – מה הוא יעשה עם התמורה בעד הדירה שימכור? בריבית האפסית כיום אין שום יתרון בפיקדון, כבר עדיף לשלם את המס על הדירה השלישית ולנשוך שפתיים. ושוק ההון – לא נתפס כתחליף מושלם לדירה מניבה עבור רוב האנשים (מסיבות שלא אכנס אליהן).

    כך שבשורה התחתונה, זו עוד דרך להגדיל את הכנסות האוצר. לא יותר ולא פחות.

  6. שוקי

    בהולנד, כל דירה שיש לך מעבר לשלוש, מגויסת ומשמשת את הדיור הציבורי.

    גם בישראל, אגב, יש חוק מיוחד ("רישום ציוד וגיוסו") שמאפשר למדינה לגייס לא רק אותך אלא גם את המכונית שלך (ע"ע "סע לשלום המפתחות בפנים" של הגשש החיוור). מגייסים מכוניות, טנדרים, משאיות, מנופים וכל ציוד אחר לפי צורך, אבל רק למטרות כוננות וחירום. כלומר, בגלל החשש שתהיה שעת חירום בטחונית המדינה עשויה לגייס את רכושך ל"תרגילים" גם בעיתות שלום. כמובן, יש תגמול כספי בהתאם למחירי השכירות המקובלים.

    טכנית, החוק מאפשר למדינה גם לגייס את הדירות המיותרות שלך, אם יש לך כאלה, רק ש"שעת חירום" הוא ביטוי ששמור לאיומים צבאיים ובטחוניים ולא לאיומים חברתיים. כי תכל'ס, מהו מצב שוק הדיור אם לא מצב חירום חברתי?

  7. Zahi Dinar

    אתחיל ואומר כי גם אני מהפוזיציה. זאת של השלוש דירות, זאת שאוהבים לשנוא, זאת של האוליגרכים, זאת של מעלימי המס או במילה אחת קצרה, עמלק.
    רק מה, אנחנו זוג שכירים שעובד קשה מאוד למחייתו והצליח, גם אני לא מאמין, לרכוש עוד שתי דירות.
    מישהו עוצר להבין שיש זוגות כמונו אשר הפנסיה היחידה עליה הם יכולים לסמוך היא הנדל"ן ? זוגתי ואני, שנינו איננו מבוטנים בהסכמים קיבוציים, וועדים או כל ביטחון תעסוקתי אחר. כשניפול, ניפול. אף אחד לא יחכה לנו למטה עם זרועות פשוטות לרווחה כדי לאספנו אל חיקו.
    ועכשיו, חדש מן התנור, מס על פיצויים. ככה, דווקא, להכעיס. נראה לעשירים מה זה. שילמדו הזונות.
    אבל מה, אנחנו אנשים פשוטים שהשכלה והשקעה הצליחו לאפשר להם להרים ראש מעל המצב. ממילא כבר מממנים 9 עשירונים למטה ונטל המס פשוט הזוי.
    לעניין הדירה, אני מוכן להחזיר לשוק שתי דירות ובלבד שהמדינה תבטיח כי פנסיה תהיה לי. הרי אשתי ואני מעבירים עשרות אלפי שקלים בחודש למדינה, לאורך המון שנים ועדיין אין מי שיתקע לידי כי בבוא היום, כשאחלש, כשיתוש כוחי או לכשיפטרו אותי בעוון "אתה יקר מדי, מבוגר מדי" אפגוש מציאות הזויה וכשל פנסיוני.
    בקיצור, שמישהו יבטיח פנסיה ואז נדל"ן יהיה בבבחינת מותרות ולא כמו חזירות או גועל כפי שהרשת מתייחסת אליו.

  8. זיגי

    מסכים עם איתמר. לאור האין-חלופות להשקעה, בעלי הדירות פשוט יספגו את המס, וינסו (וכנראה יצליחו, לפחות חלקית) לגלגל את העלות הנוספת על השוכרים. 1% מס בוודאי לא יגרום למישהו למכור את הדירה.
    אגב, מה קורה ברחובות? אם זו לא טעות הקלדה, היא המובילה בארץ במספר דירות שבבעלות אלה שיש להם 3 דירות ויותר.

  9. גל

    ומה מונע מבעלי הדירות להעביר את הרישום לילדים ?
    זה היה מקובל בעבר והמס פשוט יחזיר האת ההרגל
    לטעמי מדובר במס פופוליסטי לא בר גביה

    ( ואני מהפוזיציה של חסרי הדירה שמשלמים שכירות בתל אביב )

  10. העשיר החזיר

    זה נראה כאילו המדינה מנסה פתרונות ולא חושבת על ההשפעות שלהן. שכירים בשוק הפרטי, שקורעים את התחת בלי בטחון תעסוקתי או עצמאים בעלי עסקים קטנים שאיש לא ערב להם שמחר לא יפשטו רגל, לקחו קצת חסכונות וקנו דירות כשעוד היו במחיר סביר (2008 וקודם), משכירים את הדירות האלה במחירים הגיוניים ושומרים קצת כסף בצד ליום שאחרי. או שחיים מההכנסה הנוספת, שמסייעת להם לשלם על משפחתונים, גנים, בייביסיטר, מטפלת, קייטנות וכו (כי להם אין את ההטבות המטורפות שהמדינה נותנת לעובדיה, כמו לעבוד שעה פחות עד שהילד בן 10 או לקחת אינספור ימי מחלה/חופשה. ואת כבשת הרש הזאת רוצים לגזול. מה שווי הדירות הממוסות? מה גובה שכד שנגבה מהן? ולמה שלא יאפשרו לי למכור את הדירות שרכשתי בדם יזע ודמעות בלי לשלם אחוזי מס גבוהים??
    את הדירה שבה אנחנו מתגוררים קנינו כשהמחירים עוד היו סבירים. עכשיו, עם התרחבות המשפחה, רוצים להגדיל את הדירה. גם אחרי שנמכור את הדירה שלנו, נצטרך לקחת משכנתא מטורפת כדי לגשר על הפערים, או למכור דירה, אבל אז נשלם מיסים מטורפים.
    אבל אנחנו מ-50,000 ברי המזל העשירים והמליונרים. יאללה, תכו בנו עוד.
    תכלס, אנחנו גם לא צריכים פיצויי פיטורין, אפילו שהעבודה שלנו לא מובטחת, קחו את הכל, למה למסות רק חלק??
    נראה, שהמדינה משקיעה משאבים בלדרדר את מעמד הביניים הגבוה במקום לשדרג את מעמד הביניים הנמוך.

  11. me

    ההצעה המדוברת היא עיוות של property tax שנהוג בלא מעט מדינות כולל ארה"ב:
    https://en.wikipedia.org/wiki/Property_tax#United_States
    הרעיון הוא פשוט – לוקחים את המס כאחוז משווי הדירה על כל דירה הראשונה.
    בסופו של דבר, לא צריך להיות הבדל בין מישהו שחסך 100000 ש"ח אבל משלם מס רווחי הון על הריבית העלובה שהוא מקבל (וגר בשכירות)
    לבין בר המזל שהצליח לקנות דירה ולגור בה ולא משלם שקל על הנכס שלו (שבפועל שקול להכנסה של השכירות שהיה מקבל על הנכס).
    property tax החל מהשקל הראשון ומהדירה הראשונה יסתום את הפירצה הזו במס שמעודדת אנשים להשקיע בנדלן כי זה עדיין אחד האפיקים שיותר מוגנים ממיסוי.
    אבל, בארץ כרגיל עובדים עקום, ומגדירים שזה מהדירה השלישית מה שיצור עוד בירוקרטיה וכו…

  12. יעקוב

    לדעתי אפשר למסות כל דבר השאלה מה המטרה , ופה לדעתי המטרה היא לומר למשקעי נדלן עתידיים , שימו לב כללי המשחק הולכים להשתנות ,אבל תחושתי שהמס הזה בסופו של יום יהיה עוד איזשהו מס שיגדיל את קופת המדינה אבל לא ממש יפתור את הבעיה , אולי שווה להציץ בבלוג הבא שמסביר איך זה נראה ממבטו של המשקיע
    http://www.follow-value.com/?p=370

  13. דב

    המס על השכרת דירות כולל מס רכישה 8 אחוזים הוא גבוה מאוד יותר משוק ההון
    בהוראת ביצוע של רשות המיסים 5/2007 מופיע
    שמי שישכיר את דירתו וישלם מס 10 אחוז ,בזמן מכירת הדירה לגבי מס שבח ,
    יפחיתו מערך הדירה את הפחת שניתן היה לדרוש דהיינו 2 אחוזים לשנה.
    ויוצא לפי זה שמי משכיר דירה מחוייב במס עבור כל שנה חצי אחוז מערך הדירה ,(פחת של 2 אחוז לשנה לחלק ל 4)נוסף ל 10 אחוזים מהשכירות .וכמו כן לא ניתן לדרוש החזר הוצאות שהיו למשכיר. נוסף לזה בקניית הדירה הוא משלם מס רכישה של שמונה אחוזים, ולכן המיסוי על השכרת דירות כיום הוא אינו נמוך בכלל. לדוגמא אדם שקנה דירה שלישית ב 2,000,000 שח ומשכיר אותה ב 5,000 שח לחודש ישלם בקניית הדירה מס רכישה 160,000 שח ,ומידי שנה מס 6,000 שח (10 אחוז)ואם ימכור את הדירה לאחר 10 שנים ב 2,000,000 שח יחשיבו כתוצאה מהפחת כאילו הוא קנה אותה ב 1,600,000 והוא ישלם מס שבח 100,000(25 אחוזים מ 400,000 סך כל תשלומי המיסים הוא 320,000 שח .

להגיב זה מגניב