למה מס של 1% בלבד על דירה שלישית ומעלה? למה לא 4%?

דבר ראשון דיסקליימר: אני מהפוזיציה. אין לי דירה בבעלותי. גם לא מחסן. שום כלום. בטח לא שתי דירות, בטח לא יותר מזה. אז אני מהפוזיציה. תביאו בחשבון.

אז כחלון רוצה להטיל מס של 1% על מי שמחזיק בשלוש דירות ויותר. כלומר, מישהו עם שלוש דירות, שהשלישית היא בשווי של
מיליון שקל, ישלם מס של 10,000 שקל בשנה. מישהו עם דירה שלישית בשווי של 1.8 מיליון שקל ישלם 18,000 שקל בשנה, שהם 1,500 שקל בחודש. זה גם יהיה המקסימום של המס הזה (כלומר, מישהו עם דירה שלישית בשווי של 2 מיליון ישלם גם הוא מס של 1,500 שקל בחודש).

הרעיון הזה, אגב, לא נולד בראשו של כחלון. בפעם הארשונה שאני שמעתי עליו זה היה בממשלה הקודמת, והוא נולד בכלל בלשכת ראש הממשלה, על ידי מי שהיה אז מנכ"ל משרד ראש הממשלה הראל לוקר. באגף התקציבים אהבו את הרעיון הזה וניסו לקדם אותו כבר אז, אבל נתקלו בהתנגדות של שר האוצר דאז יאיר לפיד. משהגיע כחלון, בשלו התנאים להחזיר את הרעיון אל השולחן.

אלא שמאז שכחלון שם אותו על השולחן, כל העולם ואחותו התחילו להתנגד לרעיון הזה בטירופי טירופים. כלכלנים מסבירים שהרעיון הזה מדגים עד כמה במשרד האוצר לא מבינים את שוק השכירות, פוליטיקאים מאיימים שמדובר ברעיון עוועים שייקר את מחירי השכירות. כל מיני כאלה. הקונספירטורים שבינינו יגידו שלכל האנשים האלה יש בטח מלא דירות בבעלותם, אבל אני לא רוצה להיות קונספירטיבי.

אז האם מדובר ברעיון טוב או לא? בשביל לענות על השאלה הזו, צריך לשאול מה הצעד הזה אמור להשיג? לפי דברי ההסבר הרשמיים של משרד האוצר (קובץ פידיאף, עמוד 75), המטרה היא להגדיל את היצע הדירות למכירה. זאת מתוך מחשבה שאנשים שמחזיקים בדירות האלה לא ירצו לשלם את המס, ולכן יעדיפו למכור את הדירות האלה. ריבוי דירות חדשות שיעמדו למכירה עשוי, בחלומות הוורודים של האוצר, להוריד את המחירים, ובא לציון גואל.

האם זה יעבוד? האם המס הזה ישיג את המטרה? שאלה טובה. האם מדובר בצעד ראוי? בעיני כן, גם מבחינה מוסרית וגם מבחינה כלכלית. כלומר, אם אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שמותר להשקיע בדירות, כמו בכל דבר אחר, אבל שריבוי משקיעי הנדל"ן מביא לתוצאה חברתית בלתי רצויה (עליית מחירים מהירה מדי), אז בהחלט ראוי למסות אותם. למען האמת, לדעתי האוצר היה יכול להטיל את המס הזה בצורה חריפה יותר, בשביל שיהיה אפקטיבי יותר. כלומר, לא להטיל מס של 1%, אלא מס בשיעור גבוה יותר. למה לא 3%? למה לא 4%?

דמיינו מישהו עם דירה שלישית בשווי של מיליון שקל. נניח שהדירה הזו ממוקמת בתל אביב, ושהוא משכיר אותה ב-3,000-4,000 שקל בחודש. מס של 1% אמור לגרום לו לשלם למדינה עוד 833 שקל בחודש. כמה מתוך הסכום הזה הוא יוכל לגלגל את השוכרים בדירה שלו? 200 שקל בחודש? 300 שקל בחודש? 500 שקל בחודש? יותר?
אם מדובר על אזור כמו תל אביב שבו הביקוש הוא פסיכי, ואנשים גרים בכוכים בלתי אפשריים ומשלמים עליהם סכומים פסיכיים, למשקיע נדל"ן הזה יהיה קל למדי להעלות את מחיר השכירות בסכום לא מבוטל, ולגלגל חלק גדול מהמס אל כתפי השוכרים.

באוצר טוענים שיש בערך 50 אלף ישראלים שיש להם שלוש דירות בבעלותם או יותר, ושבסך הכל מדובר ב-180 אלף דירות (במקורות מידע אחרים באוצר טוענים שמספר הדירות אפילו גדול יותר). לפי האוצר, מאחר שמדובר בסך הכל ב-12% מהדירות להשכרה בישראל לא צפויה להתרחש זליגה רוחבית של העלאת השכירות לכלל הדירות להשכרה.

רק שההסתכלות על כלל הדירות ממעוף הציפור אינה מספיקה, לדעתי, במקרה הזה. שכן באופן תיאורטי, ייתכן שכל הדירות האלה יושבות באותו האזור, ואז בוודאי שתהיה למהלך הזה השפעה רוחבית שלילית. לכן, ביקשתי מהאוצר לדעת מה הפילוח הגיאוגרפי של הדירות האלה, כלומר איזה אחוז מהן יושב בתל אביב ובאזורי הביקוש במרכז.

התשובה היא שהדירות מפוזרות, אבל שעדיין חלק גדול מאוד מהן נמצא בתל אביב והמרכז. 28 אלף מהדירות האלה נמצאות בתל אביב. עוד 28.5 אלף דירות כאלה נמצאות במחוז מרכז (כלומר, עוטף תל אביב).

לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בתל אביב יש בערך 200 אלף דירות בסך הכל. בערך מחצית ממשקי הבית בתל אביב גרים בשכירות, כך שנניח שבערך 100 אלף דירות בתל אביב הן דירות להשכרה. כלומר, אם בבת אחת הבעלים של 28 אלף דירות היו מחליטים לייקר את השכירות שלהן בכמה מאות שקלים בחודש, בהחלט היה יכול להיות לדבר כזה אפקט רוחבי. בכל זאת, 28 אלף דירות הן בערך 25%-30% מכלל הדירות להשכרה בתל אביב (בהנחה שכל חשבון הסנדלרים הזה הוא נכון). אם התסריט הזה נכון, זה אומר ששכר הדירה היה עולה גם בדירות שבהן לא הוטל המס הזה, ולא רק שהיצע הדירות למכירה לא היה גדל, אלא ששוכרי הדירות היו נפגעים ממש.

למי שמעוניין, הנה הפירוט לכלל המדינה (מספר vדירות בכל אזור של אנשים שיש להם שלוש דירות ויותר), אתם מוזמנים לעשות עליהם את החישובים שלכם:

מחוז מרכז - 28.5 אלף דירות
ירושלים - 23.7 אלף דירות
חיפה - 30 אלף דירות
תל אביב - 27.7 אלף דירות
חדרה - 8.5 אלף דירות
טבריה - 3.6 אלף דירות
נצרת - 3.2 אלף דירות
נתניה - 18.3 אלף דירות
רחובות - 32.8 אלף דירות
באר שבע - 17.8 אלף דירות

פה בדיוק נכנסת השאלה שלי לתמונה - למה להסתפק באחוז מס אחד בלבד? אם אתם באמת רוצים לתת תמריץ כלכלי לבעלי הדירות האלה למכור אותן - ובלשון פחות מסובכת, אם אתם רוצים לתת חתיכת פטיש בראש למשקיעי הנדל"ן האלה - למה שלא תטילו שיעור מס הרבה יותר גבוה? נניח, 4%? כן, זה יהיה צעד קשה מאוד, ויהיו בג"צים והכל. ועדיין, נדמה לי ששיעור מס גבוה יותר יועיל יותר להשיג את המטרה שאגף התקציבים הצהיר עליה שהיא המטרה שלו - להציף את השוק בעוד דירות ולהוביל אגב כך לירידת מחירים. אם המטרה האמיתית היא רק להכניס עוד כמה גרושים לקופת המדינה מהמס הזה, אז זה עניין אחר ואז לדעתי מדובר בצעד שעדיף לוותר עליו.

אפשר להגיד עוד הרבה דברים על המס הזה: על כך שהוא עשוי לעזור בהקטנת האי-שוויון בהחזקת נכסים וכל מיני כאלה, אבל אני לא רוצה להיכנס לנקודות האלה כי זה יהפוך לפוסט אינסופי. אם יש לכם משהו להגיד על זה או על היבטים אחרים, יותר מאשמח שתגיבו. ניסיתי להיצמד רק לעניין המטרה המוצהרת של משרד האוצר.

ועוד משהו אחרון.
מנגנון מיסוי כזה כרוך בלא מעט בירוקרטיה. האנשים שמחזיקים בכל הדירות האלה צריכים להחליט על איזה מהדירות הם רוצים לשלם את המס (מי בדיוק קובע מיהי הדירה השלישית?). השווי של הדירות האלה ייקבע בסוף שנה על ידי שמאי כלשהו, מישהו צריך לעבור ולבדוק, ופה כל הבירוקרטיה נכנסת לתמונה. אני פשוט בכלל לא בטוח שהממשלה מסוגלת לעשות את זה. באוצר אומרים לי שהכל יהיה ממוחשב, פאר היצירה ושופרא דשופרא, אבל זה נשמע לי כמו משאלת לב. עובדי רשות המסים ידועים בכך שהם לא מבצעים שום מטלה מחשובית נוספת בלי תוספת שכר מתאימה. בקיצור, זה נשמע לי כמו אתגר בירוקרטי לא פשוט המס הזה.